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中国征物业税关注三问题 可能买得起房住不起
2005年11月25日 17:54

  国家税务总局局长谢旭人19日在“中国财税论坛2005”上表示,“十一五”期间,中国将积极稳妥地深化税制改革,其中包括实施城镇建设税费改革,稳步推行物业税,并相应取消相关收费。谢旭人同时表示,“十一五”期间实行综合与分类相结合的个人所得税制度,并适时实施燃油税。

  物业税实施房价理论上最高降四成

  据有关专家预测,开征物业税,从理论上讲房价最高可能降四成。但理论不等于就会成为现实,专家认为将来可能买房容易养房难。

  据专家介绍,所谓物业税又称财产税或地产税,“主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。

  理论上房价会得到平抑

  如果开征物业税,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。

  据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。

  据某地产研究机构人士分析,从理论上说,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了(70-1)/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素,将其中的10%份额据为己有,也有39%以上的降低幅度。

  现实与理论可能有差距

  不过,理论归理论,很多专家和发展商还有不同的看法。

  东方海外房产集团的市场营销部副经理何以战曾表示,房价是有多种因素综合作用的结果,并不会因为一个因素的出现而造成房价的下降。并且他认为,物业税还不是影响房价的根本因素。

  华东师范大学商学院工商管理系副教授王学英说:“物业税即使在理论上使房价有了下降的空间,但是发展商是不愿意看到房价降低的。虽然这是正常的变化,但可能会对市场产生意想不到的影响。所以发展商可能会通过使用更好的建材或加大绿化及配套设施等手段,继续保持房价的上升。”

  对于目前物业税的实施可能对房价的影响,王青兰认为购房者应该有个全面的心理准备。但是她也认为,即使房价没有出现大家预想的变动,但房子品质的提高也是房价下降的变相表现形式。

  房屋可能买得起住不起

  目前,中国实行的是“批租”土地使用制度,即在土地所有权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权,而其中大部分税费,用地者须一次性支付。对于政府而言,实行“物业税”制度后,土地的使用要定期进行评估。从理论上说,征收物业税,会使土地初始价格比较低,但是每年都要承担一定的物业税,物业税成了未来的预期收入。而业主所拥有的房产会由于基本设施的变化而升值,从而物业税也会跟着提高。

  随之而来的问题是:使用成本增加了,“买得起住不起”的情况将大幅增加。开征物业税后,大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者,会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样。

  成熟的房地产市场少不了众多的个人投资者,但开征物业税后,投资房屋租赁显然成本会增加,风险也会提高,市场将会减少很多个人投资者。开征物业税,显然会动摇投资类物业的市场前景。

  三大问题值得关注

  开征物业税,不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫,减少房地产投资开发风险,均衡各方税负,增加国家税收,而且还能降低城市居民的购房“门槛”,增强百姓改善住房的机会和能力。但其将产生的许多新情况、新问题,也应引起社会的密切关注。

  问题一:新房与旧房

  物业税开征前购买的房屋,已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费,对于这样的房屋如果也开征物业税,就有重复征税的嫌疑,就有失公平。如何解决这一问题,业界权威人士建议,在新税法实施的一定期限内,对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。

  问题二:自住物业与经营性物业

  物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量,经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。后者是纯支出,而前者则通过房屋出租收取利润,如果两者按相同税率征取,则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。

  问题三:普通物业与豪宅

  对于自住物业,有的是几十平方米的普通住宅,有的是几百平方米的高级别墅。普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别,“居者有其屋”是不应该限制的,要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。业内资深人士认为,对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税,这不是“杀富”,不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。

 

 

 

 
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